القانون العقاري و الحقوق العينية Langue arabe S5 Droit foncier et droits réels

ملخص في القانون العقاري و الحقوق العينية مع محاضرات علي You Tube

-I الحقوق العينية

-IIالقانون العقاري

اولا المواضيع

= 1 =التطور التاريخي للعقار= يعود تبني المغرب لنظام التحفيظ العقاري إلى عهد الحماية الفرنسية، التي تدخلت تحت فلسفة إصلاح النظام القانوني بالمغرب، وسنت نظام التحفيظ العقاري بمقتضى ظهير 12 غشت 1913 والذي يستمد مبادئه وأسسه من نظام التسجيل العيني، الذي تعود أصوله إلى التشريع الأسترالي، و يرجع الفضل إلى وضعها لسيد "روبيرت ريتشارد تورانس ومن مبررات إصدار هذا الظهير حسب سلطات الحماية نذكر وضع حد للفوضى التي كانت سائدة بالملكية العقارية، وإقرار حقوق الأفراد في الميدان العقاري على أسس عصرية، ثم وضع حد لأعمال الاستيلاء والترامي التي كانت سائدة على الأملاك العقارية العامة والخاصة، ثم سن سياسة عقارية واضحة المعالم من أجل استغلال أفضل للثروة العقارية.

وأمام الأهمية التي يحظى بها التحفيظ العقاري، ووعيا من المشرع المغربي بها فقد بادر إلى إصدار قانون 14.07 المغير والمتمم لمقتضيات ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري خصوصا وأن هذا الأخير أصبح لا يستجيب للمتطلبات الاقتصادية والاجتماعية ببلادنا، وعدم ملائمته لظرفية الحالية، والتقليل من المنازعات بشأن العقار والعمل على تشجيع الاستثمار والبناء حتى

يكون العقار قاطرة نحوى التنمية الاقتصادية من خلال توجه المشرع في القانون الجديد بالإسراع بالمسطرة وتبسيطا لما أمكن،والسير تدريجيا نحوى الإجبارية في التحفيظ. والأصل في مسطرة التحفيظ أنها مسطرة إدارية يباشرها المحافظ العقاري وقد تتخللها مسطرة قضائية في التعرض على مطلب التحفيظ أو في حالة صدور قرار الرفض والإلغاء من طرف المحافظ،

= 2 = تحدث عن حق الملكية في التشريع المغربي يعتبر صدور مدون الحقوق العينية سنة 2012 هدفا طال انتظاره لعقود من الزمن و تناولت المدونة حق الملكية في الكتاب الاول كحق عيني اصلي كما جاء في المادة 9 ، و يكتسي هذا الحق اهمية اقتصادية و اجتماعية في حياة الافراد و هو في يكتسي و يختزل اشكاليات متعددة ، ومن هنا يثير فينا الفضول طرح جملة من التساؤلات ابرزها : هل وضع المشرع المغربي تعريفا لحق الملكية و اين يتحدد نطاقها ؟ - الملكية بمفهومها اهي مطلقة ام ان قيودا قد -طالتها و هل اولت مختلف التشريعات القانونية حماية لهذا الحق ؟

و في هذا الصدد و للإجابة عن التساؤلات الانفة الذكر ارتاينا تناول هذا الوضوع وفقا للتصميم الاتي :

المحور الاول :مفهوم حق الملكية و نطاقها

اولا: مفهوم و خصائص حق الملكية ورد حق الملكية في المادة 9 من مدونة الحقوق العينية العقارية و بالرجوع الى المدونة نجد ان المشرع المغربي لم يضع تعريفا محددا و مباشرا لحق الملكية و هو بهذا يكون قد احسن صنعا فذلك ليس من اختصاصه الا انه اشار لعناصرها و خصائصها ، غير انه بالعودة الى كتب الفقه عامة نجد على ان حق الملكية يعرف " الملكية حق عيني على شيء معين تعطى لصاحبها دون سواه الحق في استعمال ذلك الشيء و استغلاله و التصرف فيه دون تعسف و ضمن الحدود التي رسمها القانون و النظام العام" و في هذا التعريف اشارة واضحة لنظرية التعسف في استعمال الحق في المجال العقاري. و الجدير بالذكر ان

خصائص حق الملكية تستهدف من المادة 14 من المدونة اذ ورد فيها " يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله و استغلاله و التصرف فيه، و لا يقيده في ذلك الا القانون او الاتفاق"، و كذا في المادة 19 التي تنص: " لمالك العقار مطلق الحرية في استعمال ملكه و استغلاله و التصرف فيه و ذلك في النطاق الذي تسمح به القوانين و الانظمة الجاري بها العمل" و طبقا لهاتين

المادتين فلحق الملكية خصائص ثلاث تكمن في الاستعمال اي استعمال الشيء موضوع حق الملكية وفق ما اعدة له كسكى الدار و ركوب السيارة ، كما تولي الملكية لصاحبها حق استغلال الشيء اي حق اخد ثماره و منتجاته فللمالك الاستئثار بثمار ملكه سواء كانت طبيعية او صناعية او مدنية، ناهيك انها تولي كذلك حق التصرف بالشيء اي حق اجراء سائر التصرفات عليه سواء اكانت

هذه التصرفات مادية كتغيير شكله و معالمه او اتلافه جزءا او كلا او كانت قانونية . و هذا و يميز حق الملكية بكونه جامع و مانع .

ثلنيا : نطاق حق الملكية الحديث عن حق الملكية يحثنا للتسليم بكون من يملك عقارا فانه يملك ما فوقه و ما تحته غير انه مع ذلكثمة قيود تختزل في ثلاث حيثيات ، الحيثية الاولى تجلى في التفريعات ، اذا ورد في المادة 16 على انه : " مالك العقار يملك كلملحقاته و ما يدره من ثمار او منتجات و ما يضع اليه او يدمج فيه بالالتصاق" ، اي ان صاحب حق الملكية ينتفع بكل ما يجاور.عقاره اي ملحقاته و كذا ما يوجد به هذا العقار من منتجات، وهذا يتاكد كذلك في المادة 231 و ما يليه. اما الحيثية الثانية فتتمثلفي العلو كما ورد في المدونة في المواد 15 و 19 و 138 و ما يليهن. اما بخصوص الحيثية الثالثة فتكمن في العمق طبقا للمواد15 و 18 و 19 من المدونة.

اضغط هنا لتحميل الملخص كامل